«Загородная Недвижимость Урала» – один из лидеров на рынке ИЖС в Екатеринбурге. Компания занимается проектированием и строительством частных домов под ключ. Реализовала более 400 проектов за 8 лет работы.
По данным аналитики ЦИАН, в первом квартале 2026 года рынок ИЖС продемонстрировал существенное снижение: сделки с домами сократились на 33%, спрос на земельные участки – на 26%, а ввод жилья упал на 38% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
О том, как в этих условиях трансформируется бизнес, рассказывает Александр Свитеньков – генеральный директор компании «Загородная Недвижимость Урала», член президиума Федерации ИЖС и студент MBA USIB.
.jpg)
«Стройка – лакмусовая бумажка всей экономики»
Первые сигналы кризиса я увидел еще в 2019 году, когда ввели эскроу для многоквартирного строительства. Тогда многие компании не выдержали новых условий и ушли с рынка. В индивидуальном жилом строительстве (ИЖС) произошло то же самое.
Мы были первой компанией из ИЖС, которая провела сделку по эскроу в России. С тех пор сильно выросли цены: в 4-5 раз.
Если в 2019 году мы могли построить дом с участком примерно за 3,4 млн рублей, то сейчас аналогичный дом стоит 12-13 млн рублей, зачастую даже с более скромной комплектацией.
При этом люди богаче не стали. У многих сохраняется ощущение, что в строительстве какие-то сверхприбыли. На практике норма доходности сейчас около 15%, что в ряде случаев ниже инфляционных скачков.
Кризис затронул всех: поставщиков, логистику, спецтехнику, даже маркетинг. В многоквартирном строительстве ситуация схожая – застройщики продают квартиры фактически без прибыли, чтобы закрыть кредиты. При ставках до 26% годовых зарабатывают в основном банки.
«Доходы упали в семь раз»
Объёмы у нас упали очень сильно – более чем в три раза. Если в 2024 году у нас было около 96 проектов, то сейчас порядка 30.
Я не побоюсь сказать, что мой личный доход снизился примерно в семь раз. Конечно, многим пришлось пожертвовать.
Сложности начались ещё в 2022 году. Тогда из-за скачка валют многие поставщики отказались отгружать материалы, а у меня уже были законтрактованные объекты. Я попал впервые в кассовый разрыв в 14 млн рублей. Мне пришлось строить в убыток, чтобы выполнить обязательства и не потерять аккредитацию.
В 2022-2023 годах рынок временно поддержали льготные ипотечные программы. Но в 2024 году они завершились, и спрос снова резко упал. Плюс добавилась проблема недобросовестных подрядчиков. Недавно с Денисом Владимировичем Паслером на комитете по строительству обсуждали тему «кинутых» дольщиков. На текущий момент порядка трёхсот семей, примерно 10-15% клиентов, столкнулись с невыполнением обязательств подрядчиков. Это еще больше усилило недоверие к рынку ИЖС.
В прошлом году мне снова приходилось продавать объекты по себестоимости, чтобы вернуть оборотные средства и рассчитаться с банком. В одном из случаев я зафиксировал убыток в 55 млн рублей.
Что помогает сохранить бизнес сейчас?
Ближайшие два года рынок ИЖС будет находиться в режиме выживания. Вот, что помогает нам «держаться на плаву» здесь и сейчас:
1. Знания и опыт
Мне сильно помогает опыт, наработанный годами. Помню, на профильных мероприятиях, где я был спикером, конкуренты спорили со мной: «В смысле 100 тыс. за квадратный метр? Мы вот по 75 тыс. строим под ключ». Но в итоге именно этот подход позволил нам строить действительно качественные дома и создавать некий резерв на будущее.
Плюс, конечно, знания, которые нам дают в USIB, помогают мне не только учиться на собственном опыте, но и сразу принимать эффективные решения.
2. Финансовый резерв
В строительстве неизбежны рекламации и сложные ситуации, и их нужно закрывать за счёт компании, чтобы сохранять репутацию. Поэтому я всегда был примерно на 15% дороже своих конкурентов, у нас был некоторый запас. И это нам на самом деле помогло.
Те, кто работал «на обороте», не выдержали этого «шторма» в ИЖС: миграционная политика, эскроу, ставка Центробанка. Конкуренты набирали объёмы своими дешёвыми домами и по итогу формировали финансовые пирамиды, которые начали «лопаться» в 2024-2025 году. И стало ясно, кто действительно умеет управлять бизнесом.
3. Сокращение штата
Когда ты работаешь «на хайпе», ты набираешь кучу людей, закрываешь ими каждую задачу и почти ничего не делаешь сам. Но когда приходят тяжелые времена, понимаешь, что в этом нет такой необходимости. Сейчас я оставил «костяк»: сократил команду с 37 до 10 человек.
4. Ручное управление
Соответственно, я перешел в режим ручного управления. Если раньше многие процессы были делегированы, а я скорее был медийной личностью, то сегодня я вовлечён практически во всё.
5. Оптимизация объемов работы
Мы приостановили крупные проекты, пересмотрели расходы и сосредоточились на текущих объёмах. Это еще одна вынужденная мера, которая позволила снизить нагрузку на бизнес.
6. Сужение рынка
Сейчас рынок заметно сузился, многие компании обанкротились. Это даёт возможность диктовать свои условия, влиять на ценообразование. Сейчас стоимость за квадратный метр составляет 120-140 тыс. рублей, и она может вырасти до 200 тыс.
7. Планирование
Я начал больше внимания уделять плановой экономике и диверсификации. Понимаю, что нужно пробовать новые направления. Мы начали продавать земельный фонд, расширяем продуктовую линейку. Возможно, мы бы особо не задумывались над этим, если бы не было такой необходимости.
___________
Я очень люблю свою работу, потому что закрываю одну из базовых потребностей человека – дом. Да, рынок строительства стал настолько узким и специфичным, что выживут только сильнейшие. Но тот, кто выживет, будет пожинать плоды сегодняшних трудов.
